Bebauungsdichteunterschreitung

1. Rechtliche Grundlagen der Bebauungsdichteunterschreitung

1.1 Begriff der Bebauungsdichte

Die Bebauungsdichte ist im Steiermärkischen Baugesetz und in der Bebauungsdichteverordnung (BDV) identisch als Verhältniszahl definiert:

Nach dem Steiermärkischen Baugesetz ist die Bebauungsdichte die „Verhältniszahl, die sich aus der Teilung der Bruttogeschoßfläche der Geschoße durch die zugehörige Bauplatzfläche ergibt“ (§ 4 Z 16 Stmk BauG).
Inhaltsgleich definiert die BDV die Bebauungsdichte als Verhältniszahl „aus der Teilung der Gesamtfläche der Geschoße durch die zugehörige Bauplatzfläche“ (§ 1 Abs 1 Bebauungsdichteverordnung 1993).

Die Details, was als Geschoß, als Gesamtfläche der Geschosse und als Bauplatzfläche zu zählen ist, finden sich im selben Paragraphen der BDV (§ 1 Abs 2–4 BDV).

1.2 Normative Verankerung von Mindest- und Höchstwerten

Die Pflicht, für alle Baugebiete mindest- und höchstzulässige Bebauungsdichten festzusetzen, ergibt sich aus dem Steiermärkischen Raumordnungsgesetz (StROG):

Für alle Baugebiete ist die mindest- und höchstzulässige Bebauungsdichte im Flächenwidmungsplan festzulegen (§ 30 Abs 4 StROG 2010).
Die Landesregierung hat durch Verordnung die Mindest- und Höchstwerte und „die Voraussetzungen für die Überschreitung der Höchstwerte bzw. Unterschreitung der Mindestwerte“ festzulegen (§ 30 Abs 5 StROG 2010).

Diese Verordnung ist in der Steiermark die Bebauungsdichteverordnung 1993.

1.3 Speziell: Unterschreitung nach der BDV

Die zentrale Bestimmung zur Bebauungsdichteunterschreitung findet sich in § 4 BDV 1993:

„Eine Unterschreitung der in einem Flächenwidmungsplan oder im § 2 festgelegten Mindestwerte ist nach Einholung eines Gutachtens eines Sachverständigen auf dem Gebiet der Raumplanung zulässig, wenn dem städtebauliche Gründe, Gründe im Sinne des Ortsbildschutzes oder naturräumliche Gegebenheiten und sonstige öffentliche Belange nicht entgegenstehen.“

Wesentliche Kernaussagen:

Es geht um die Unterschreitung der Mindestwerte (also nicht um geringere Ausnützung eines höheren zulässigen Bandes, sondern um Unterschreitungen unter den festgesetzten Mindestdichtewert).
Zwingend ist ein raumplanerisches Sachverständigengutachten.
Die Unterschreitung ist nur zulässig, wenn keine entgegenstehenden
- städtebaulichen Gründe,
- Ortsbildschutzgründe,
- naturräumlichen Gegebenheiten,
- sonstigen öffentlichen Belange vorliegen.

Damit ist dogmatisch wichtig: Bei der Unterschreitung müssen die genannten Belange negativ geprüft werden („stehen nicht entgegen“), während bei der Überschreitung nach § 3 Abs 1 BDV „städtebauliche Gründe oder Gründe des Ortsbildes“ positiv vorliegen müssen.

1.4 Abgrenzung zur Überschreitung

Die Überschreitung der Höchstwerte der Dichte ist in § 3 BDV geregelt. Dort wird u.a. festgelegt, dass eine Überschreitung bei Vorliegen städtebaulicher oder ortsbildbezogener Gründe in Bebauungsplan oder – wo kein Bebauungsplan zu erlassen ist – im Baubewilligungsverfahren festgesetzt werden kann, wiederum nach Einholung eines raumplanerischen Gutachtens.

Diese Regelung ist zwar dogmatisch verwandt, aber inhaltlich anders konstruiert: Bei der Überschreitung geht es um das Vorliegen bestimmter Gründe (z.B. Zubauten, Dachraumausbauten; explizit genannt in § 3 Abs 1 BDV), bei der Unterschreitung um das Nicht-Entgegenstehen von Gründen.

1.5 Rechtsanspruch auf Ausschöpfung der Dichte und Bedeutung der Unterschreitung

Nach der Rechtsprechung des Landesverwaltungsgerichts Steiermark besteht auf die Ausschöpfung der im Flächenwidmungsplan festgesetzten höchstzulässigen Bebauungsdichte grundsätzlich ein Rechtsanspruch, „sofern nicht ein Bebauungsplan oder die Belange des Straßen-, Orts- oder Landschaftsbildes entgegenstehen“ (LVwG 50.25‑6069/2014).

Umgekehrt bedeutet dies: Die Behörde kann nicht ohne weiteres verlangen, dass ein Bauwerber die Mindestwerte überschreitet (also „dichter“ baut), weil es einen Anspruch auf Ausschöpfung der Höchstdichte, nicht aber eine Pflicht zur Ausschöpfung der Mindestdichte gibt. Die Unterschreitung der Mindestdichte ist aber an die Schranke des § 4 BDV gebunden und bedarf eines Gutachtens.

2. Judikatur zur Bebauungsdichte und zum Gutachten

Eine spezifische Judikatur, die direkt die „Bebauungsdichteunterschreitung“ nach § 4 BDV behandelt, ist in den vorliegenden Quellen nicht enthalten. Allerdings lassen sich aus der Rechtsprechung zur Bebauungsdichteüberschreitung und zur Funktion des raumplanerischen Gutachtens wichtige Grundsätze ableiten, die für Unterschreitungsgutachten sinngemäß gelten.

2.1 LVwG Steiermark: Rolle des Gutachtens im BDV‑Verfahren

Die Entscheidung LVwG 50.21‑632/2017 betrifft eine geringe Dichteüberschreitung (Wintergarten), ist aber für die Anforderungen an raumplanerische Gutachten nach der BDV instruktiv:

Das Gutachten nach § 3 Abs 1 BDV muss beantworten, ob der im Flächenwidmungsplan ausgewiesene Dichtewert zugunsten des konkret geplanten Vorhabens überschritten werden darf.
Bei Zubauten „ist im Gutachten nach § 3 Abs 1 BDV nur mehr der konkret geplante Zubau zu beurteilen, wie er in seiner Umgebung in Erscheinung tritt (Größe, Veränderungen des bestehenden Baukörpers durch den Zubau, äußeres Gesamterscheinungsbild, wahrnehmbarer Einfluss auf den Gebietscharakter u.ä.)“ (LVwG 50.21‑632/2017).

Übertragen auf die Unterschreitung bedeutet dies: Das Unterschreitungsgutachten muss den konkreten Baukörper und seine Einfügung in Umfeld und Gebietscharakter darstellen und im Hinblick auf städtebauliche, ortsbildbezogene und sonstige öffentliche Belange bewerten.

Weiters betont das LVwG, dass das STEK (städtisches Entwicklungskonzept) im Bauverfahren keine unmittelbare Rechtsgrundlage ist, aber mittelbar als Argumentation im raumplanerischen Gutachten herangezogen werden kann, sofern ein konkreter Bezug besteht (LVwG 50.21‑632/2017). Dasselbe gilt sinngemäß bei Unterschreitungen.

2.2 VwGH: Städtebauliche Gründe und Ausnahmecharakter

Für die Auslegung der „städtebaulichen Gründe“ und der Systematik von Dichteabweichungen ist insbesondere das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes 98/06/0243 bedeutsam:

§ 3 BDV ist als Ausnahmebestimmung zu den im Flächenwidmungsplan festgelegten Dichtewerten zu verstehen. Die Kriterien, die zur Festlegung der Bebauungsdichte im Plan heranzuziehen sind, können nicht einfach 1:1 als Begründung für das Abgehen von diesen Werten verwendet werden, sonst würde das Regel‑Ausnahme‑Verhältnis aufgehoben (VwGH 98/06/0243).
Für die städtebauliche Notwendigkeit einer Abweichung genügt es nicht, auf sehr allgemeine Entwicklungsziele („Citybildung“ etc.) zu verweisen; es muss aufgezeigt werden, dass das konkrete Ziel nur durch die konkrete Abweichung am konkreten Bauplatz erreicht werden kann (VwGH 98/06/0243).

Diese Überlegungen sind für Unterschreitungsgutachten analog relevant: Eine Unterschreitung der Mindestdichte kann nicht mit denselben Überlegungen begründet bzw. verhindert werden, die schon bei der Festlegung der Mindestdichte maßgeblich waren. Für das Gutachten ist auf die besondere Situation des konkreten Projekts und Standortes abzustellen.

2.3 Bebauungsdichte als (nicht) immissionenschützende Norm

Der Verwaltungsgerichtshof hat mehrfach ausgesprochen, dass die Festlegung der Bebauungsdichte keine Bestimmung mit Immissionsschutzfunktion ist, etwa in 2011/06/0207 und 2010/06/0179.

Das ist für Unterschreitungsgutachten wichtig, weil

Nachbarn aus der reinen Dichtefestsetzung keine immissionenschützenden Rechte ableiten können.
Die Argumentation im Gutachten daher stärker auf raumplanerische, städtebauliche und ortsbildbezogene Belange abzustellen hat als auf Immissionsfragen (letztere werden über andere Normen – u.a. BauG – geregelt).

3. Gutachterlicher Aufbau: Unterschreitungsgutachten nach § 4 BDV

3.1 Funktion und Rechtsfrage

Das Unterschreitungsgutachten beantwortet die Rechtsfrage, ob im konkreten Fall die Unterschreitung der Mindestbebauungsdichte nach § 4 BDV zulässig ist.

Konkret zu beantworten sind:

Welche Mindestdichte ist für den Bauplatz maßgeblich (Flächenwidmungsplan / allfälliger Bebauungsplan)?
Welche Bebauungsdichte erzielt das geplante Vorhaben (Berechnung nach § 1 BDV)?
In welchem Ausmaß wird der Mindestwert unterschritten?
Stehen der Unterschreitung städtebauliche Gründe, Ortsbildschutzgründe, naturräumliche Gegebenheiten oder sonstige öffentliche Belange entgegen?

3.2 „Gutachterliche Tiefe“ in diesem Kontext

Unter „gutachterlicher Tiefe“ ist im Kontext des § 4 BDV jene inhaltliche und methodische Ausarbeitung zu verstehen, die erforderlich ist, um

den maßgeblichen Sachverhalt (bauliches Projekt, Umgebung, planerische Vorgaben) konkret und nachvollziehbar festzustellen,
sämtliche im Gesetz genannten Belange (Städtebau, Ortsbild, naturräumliche Gegebenheiten, sonstige öffentliche Belange) explizit zu prüfen und
eine schlüssige, widerspruchsfreie fachliche Begründung zu liefern, warum diesen Belangen die Unterschreitung nicht entgegensteht.

Aus der Judikatur ergibt sich, dass Gutachten, die lediglich pauschale oder formelhafte Aussagen treffen, nicht ausreichen; es bedarf einer konkreten Auseinandersetzung mit der Lage, dem Gebietscharakter, dem Erscheinungsbild und den planerischen Zielsetzungen (vgl. die Kritik des LVwG an einem unzureichend begründeten Gutachten in LVwG 50.21‑632/2017 und die Begründungsmängel im Sinn des VwGH in 98/06/0243).

4. Besondere Begründungen im Unterschreitungsgutachten

Nach § 4 BDV ist zu prüfen, ob „städtebauliche Gründe, Gründe im Sinne des Ortsbildschutzes oder naturräumliche Gegebenheiten und sonstige öffentliche Belange“ einer Unterschreitung entgegenstehen.

4.1 Städtebauliche Gründe

Inhaltlich ist unter „städtebaulichen Gründen“ die Gesamtsicht auf die räumliche Ordnung zu verstehen (Baustruktur, Dichte, Nutzungsdurchmischung, Erschließung, funktionale und gestalterische Einbindung). Der VwGH verwendet für „städtebauliche Gründe“ bei Dichteabweichungen eine eigenständige Auslegung, die nicht mit den Planungsgrundsätzen des StROG ident ist, sondern auf den konkreten Standort abstellt (VwGH 98/06/0243).

Im Unterschreitungsgutachten ist darzustellen:

Gebietscharakter und Dichtebild des Umfelds (tatsächliche Bebauung, Dichtewerte).
Stellung des Bauplatzes im Siedlungsgefüge (z.B. Übergang zu Freiland, Randlage, besondere Funktionsflächen).
Ob und inwieweit eine geringere Dichte
- die Funktionsfähigkeit des Gebietes beeinträchtigen würde (z.B. Unterversorgung von zentral vorgesehenen Nutzungen) oder
- im Gegenteil die städtebaulichen Zielsetzungen (Übergangszone, Freiräume, Auflockerung) unterstützt.

Der Gutachter muss explizit feststellen, ob aus städtebaulicher Sicht eine Mindestdichte zwingend erforderlich ist oder ob das konkret beantragte geringere Volumen dem städtebaulichen Konzept nicht widerspricht.

Im Gutachten sollte diese Begründung idealerweise in einem eigenen Unterpunkt „Städtebauliche Beurteilung“ erfolgen.

4.2 Ortsbildschutz

Ortsbildbelange sind sowohl im Baugesetz (z.B. Freiflächen, Erscheinungsbild, § 8 Stmk BauG i.V.m. dort zitierten Bestimmungen) als auch in der Judikatur zu Dichteüberschreitungen verankert.

Im Zusammenhang mit der BDV betont das LVwG, dass die Frage, ob ein Vorhaben dem Straßen- und Ortsbild gerecht wird, mit der Dichtefrage „verschränkt“ ist (LVwG 50.21‑632/2017).

Im Unterschreitungsgutachten sind unter „Ortsbild“ insbesondere zu prüfen:

Wie fügt sich das geringere Bauvolumen in das bestehende Ort- bzw. Straßenbild ein?
Wird durch die Unterschreitung der Mindestdichte das Erscheinungsbild gestört (z.B. „Loch“ in einer geschlossenen Front) oder im Gegenteil qualitativ verbessert (z.B. Auflockerung, Grünraum, Sichtachsen)?
Gibt es ortsbildrelevante Vorgaben (z.B. Bebauungsplan, örtliches Entwicklungskonzept, ggf. Ensemblebereiche), die eine bestimmte Dichtequalität voraussetzen?

In der Gliederung bietet sich ein Abschnitt „Ortsbild- und gestalterische Beurteilung“ an.

4.3 Naturräumliche Gegebenheiten

„Naturräumliche Gegebenheiten“ meint insbesondere Faktoren wie Topographie (Hanglagen), Hochwasser- oder Lawinengefährdung, Bodenbeschaffenheit, etc.; im Baugesetz wird dies bei der Bauplatzeignung in § 5 Stmk BauG (u.a. Gefährdung durch Hochwasser, Lawinen etc.) aufgegriffen.

Für Unterschreitungen können naturräumliche Gegebenheiten in zwei Richtungen relevant sein:

Sie können gegen eine dichte Bebauung sprechen (z.B. hohe Gefährdung, geotechnische Probleme, Hochwasser – vgl. die Problematik im LVwG‑Fall zur Hochwassergefährdung in LVwG 50.4‑1505/2019).
Sie können aber auch – im umgekehrten Sinn – eine bestimmte Mindestdichte erfordern, wenn die Raumordnung etwa aus ökologischen Gründen Verdichtung an anderer Stelle vorsieht; hier wären naturräumliche Gegebenheiten eher im Rahmen „sonstiger öffentlicher Belange“ mitzuprüfen.

Im Gutachten sollte ein eigener Unterabschnitt „Naturräumliche Gegebenheiten“ enthalten sein, in dem u.a. Hangneigungen, Wassergefahren, geotechnische Restriktionen und deren Bedeutung für das Maß der Bebauung beschrieben werden.

4.4 Sonstige öffentliche Belange

„Sonstige öffentliche Belange“ sind ein Auffangtatbestand. Darunter fallen insbesondere:

Belange der Verkehrserschließung und des ruhenden Verkehrs (vgl. § 30 Abs 4 StROG: bei der Festlegung der Bebauungsdichte sind Folgen wie Verkehrserschließung und Versorgung durch öffentliche Einrichtungen zu berücksichtigen).
Belange der Versorgung mit öffentlicher Infrastruktur (Schulen, Kindergärten, öffentliche Einrichtungen).
Belange des Landschaftsbildes (sofern nicht schon als „Ortsbild“ erfasst).
Immissionen können indirekt eine Rolle spielen (über BauG‑Normen), auch wenn die Dichtefestsetzung selbst keine Immissionsschutzfunktion hat (VwGH 2011/06/0207).

Im Unterschreitungsgutachten ist unter einem eigenen Punkt „Sonstige öffentliche Belange“ zu prüfen, ob

eine geringere Ausnutzung die Kapazitätsplanung (z.B. zentrale Funktionen, Dichteerwartungen laut Flächenwidmung) beeinträchtigt oder
dem öffentlichen Interesse an sparsamer Bodennutzung und an Kosteneffizienz der Infrastruktur widerspricht.

Gerade bei deutlicher Unterschreitung kann argumentiert werden, dass die Nichtausnutzung der Mindestdichte etwa einer übergeordneten Zielsetzung (z.B. Freiraumverbund, Grünzug, Übergangszone zu sensiblen Bereichen) entspricht; dies wäre positiv herauszuarbeiten.

5. Formeller und inhaltlicher Aufbau eines Unterschreitungsgutachtens

Im Lichte der genannten Rechtsgrundlagen und Judikatur sollte ein Gutachten nach § 4 BDV in etwa wie folgt aufgebaut sein:

5.1 Deckblatt und formelle Angaben

Bezeichnung als „städtebaulich-raumplanerisches Gutachten zur Unterschreitung der Mindestbebauungsdichte gemäß § 4 Bebauungsdichteverordnung 1993“.
Gutachter: Name, Qualifikation (Sachverständiger für Raumplanung).
Auftraggeber (Behörde oder Bauwerber, je nach Verfahrenssituation).
Geschäfts-/Aktenzahl des Bauverfahrens.
Datum und Version des Gutachtens.

5.2 Gutachtensauftrag und Rechtsgrundlagen

Kurz, aber klar:

Wiedergabe des konkreten Auftrags: z.B. „Prüfung, ob die beabsichtigte Unterschreitung des Mindestwertes der Bebauungsdichte von x,x im Baugebiet [Widmung] auf dem Bauplatz [Grundstücksnummer, KG] zulässig ist“.
Anführung der maßgeblichen Normen:
- § 30 Abs 4 und 5 StROG 2010,
- § 1 und § 4 BDV 1993,
- relevante Bestimmungen des Baugesetzes (v.a. § 4 Z 16 Stmk BauG; bei Bedarf § 5, § 8 BauG).

5.3 Beschreibung des Planungsrahmens

Darstellung der Widmung und der festgelegten Bebauungsdichte (Mindest- und Höchstwert) für den Bauplatz (Flächenwidmungsplan, evtl. Bebauungsplan; Bezug auf StROG § 30 Abs 1 und 4).
Darstellung allfälliger übergeordneter Konzepte (ÖEK, STEK) nur als Begründungselement, nicht als formelle Rechtsgrundlage, in Analogie zur Judikatur in LVwG 50.21‑632/2017.

5.4 Projektbeschreibung und Dichteberechnung

Beschreibung des Bauvorhabens (Art der Nutzung, Anzahl Geschosse, Gestalt).
Berechnung der Bebauungsdichte nach § 1 BDV und nach § 4 Z 16 BauG. Wichtig ist die nachvollziehbare Ermittlung:
- Bauplatzfläche,
- Gesamtfläche der Geschoße (inkl. Zuordnung, welche Flächen dichtrelevant sind).
Gegenüberstellung:
- Mindestdichte aus Flächenwidmungsplan/Bebauungsplan,
- geplante Dichte (Kennzahl),
- Unterschreitungsumfang in absoluten und relativen Werten.

5.5 Analyse des räumlichen Umfelds

In Analogie zu den Anforderungen bei Dichteüberschreitungen (LVwG 50.21‑632/2017):

Abgrenzung eines relevanten Untersuchungsbereichs (z.B. Umkreis 100 m oder nach städtebaulich sinnvollen Kriterien; man kann sich methodisch an der VwGH‑Judikatur zur Bestimmung der „Umgebung“ orientieren, etwa Ra 2022/05/0121, auch wenn dies eine andere Rechtsmaterie betrifft).
Dokumentation:
- Tatsächliche Bebauungsstruktur (Bautypen, Höhen, Dichten).
- Freiflächen, Grünzüge, besondere städtebauliche Situationen.

5.6 Prüfung der gesetzlich genannten Belange

Der Kernbereich der „gutachterlichen Tiefe“: jeder Belang nach § 4 BDV ist eigener Prüfpunkt.

Städtebauliche Gründe
- Analyse, ob die Unterschreitung die städtebauliche Zielsetzung des Gebietes beeinträchtigt oder – etwa als Auflockerung, Übergangszone, Grünöffnung – sinnvoll ist.
- Begründung, warum kein städtebaulicher Grund gegen die Unterschreitung besteht.
  Hier kann argumentiert werden, dass die zum Planungszeitpunkt angewendeten Kriterien zur Festlegung der Mindestdichte (vgl. § 30 Abs 4 StROG 2010) im konkreten Einzelfall aus tatsächlichen Gründen (Randlage, naturräumliche Beschränkungen etc.) nicht in gleicher Weise durchschlagen und dass daher die konkrete geringere Ausnützung die städtebauliche Ordnung nicht stört.
Gründe im Sinne des Ortsbildschutzes
- Darstellung der Orts- und Straßenbildsituation.
- Beurteilung, ob das geringere Volumen ein störendes Loch oder eine städtebaulich sinnvolle Öffnung darstellt.
- Schlussfolgerung, dass dem Ortsbildschutz keine Gründe gegen die Unterschreitung entgegenstehen.
Naturräumliche Gegebenheiten
- Beschreibung der relevanten naturräumlichen Faktoren (Hochwasser, Rutschungen, Hanglage, geotechnische Beschränkungen etc.).
- Begründung, ob diese eine intensive Bebauung ohnehin unzweckmäßig oder unzulässig erscheinen lassen und ob daher eine geringere Dichte funktional ist.
- Feststellung, dass naturräumliche Gegebenheiten der Unterschreitung jedenfalls nicht entgegenstehen.
Sonstige öffentliche Belange
- Prüfung, ob z.B. Ziele der sparsamen Bodennutzung, der Infrastrukturökonomie, der Verkehrsentwicklung oder andere öffentliche Interessen eine Mindestdichte verlangen könnten.
- Argumentation, dass das konkrete Projekt:
  - entweder innerhalb einer Gesamtstrategie (z.B. Grünzug, Lärmpuffer, Übergang zu Freiland) liegt und diese unterstützt oder
  - die öffentlichen Belange nicht in einer Weise beeinträchtigt, die eine Mindestdichte zwingend erfordert.
- Schlussfolgerung, dass keine sonstigen öffentlichen Belange gegen die Unterschreitung sprechen.

Diese vier Prüfpunkte sollten jeweils nachvollziehbar dokumentiert und mit konkreten Lage- und Bestandsbeobachtungen untermauert werden.

5.7 Zusammenfassende gutachterliche Schlussfolgerung

Zum Abschluss ist eine klare, juristisch anschlussfähige Antwort auf die Rechtsfrage nach § 4 BDV zu formulieren, etwa:

„Auf Grundlage der vorstehenden Ausführungen ist festzuhalten, dass die geplante Bebauung mit einer Bebauungsdichte von 0,10 den im Flächenwidmungsplan festgelegten Mindestwert von 0,20 unterschreitet. Nach umfassender Prüfung ist festzustellen, dass städtebauliche Gründe, Gründe im Sinne des Ortsbildschutzes, naturräumliche Gegebenheiten oder sonstige öffentliche Belange der beantragten Unterschreitung nicht entgegenstehen. Aus raumplanerischer Sicht ist die Unterschreitung nach § 4 BDV 1993 zulässig.“

Diese Schlussfolgerung bildet die Grundlage für die behördliche Entscheidung.

6. Erforderliche Tiefe des Gutachtens – praxisorientierte Zusammenfassung

Aus den zitierten Normen und der Judikatur lassen sich Mindeststandards für die „gutachterliche Tiefe“ ableiten:

Konkretheit statt Allgemeinplätze: Wie der VwGH zu Dichteüberschreitungen ausführt, reichen pauschale Hinweise auf allgemeine Entwicklungsziele nicht; es muss der konkrete Bauplatz und das konkrete Projekt im Kontext begründet werden (VwGH 98/06/0243).
Systemkonformität: Die Kriterien, die bei der Planfestsetzung angewendet wurden (z.B. nach § 30 Abs 4 StROG), dürfen nicht schlicht repliziert werden; die Unterschreitung ist im Rahmen einer Ausnahmeentscheidung zu begründen (analog zu den Ausführungen des VwGH zur Überschreitung).
Vollständige Prüfung aller Tatbestandsmerkmale: Jeder im § 4 BDV genannte Belang muss eigens abgehandelt werden; ein Gutachten, das etwa nur städtebauliche Gründe prüft, aber Ortsbild, naturräumliche Gegebenheiten und sonstige öffentliche Belange nicht anspricht, ist unvollständig.
Nachvollziehbarkeit für das Gericht: Wie aus LVwG 50.21‑632/2017 hervorgeht, prüft das Gericht Gutachten auf Schlüssigkeit und Nachvollziehbarkeit; fehlende Begründung oder Nichtberücksichtigung relevanter Aspekte kann zu Aufhebungen bzw. Ergänzungsaufträgen führen.
Klare Berechnung: Die Dichteberechnung muss sich strikt an § 1 BDV und § 4 Z 16 BauG orientieren; Zweifelsfragen (z.B. Raumeigenschaft, Anrechenbarkeit von Bauteilen) sind explizit zu klären, wie dies das LVwG im Fall des Wintergartens ausführlich getan hat (LVwG 50.21‑632/2017).

Wenn Sie möchten, kann ich auf dieser Basis ein konkretes Muster-Gutachten (Gliederung und Formulierungsbausteine) für eine Bebauungsdichteunterschreitung in einem bestimmten Gebietstyp (z.B. allgemeines Wohngebiet oder Dorfgebiet nach § 30 StROG) ausarbeiten.